Mutui

Il Codice Civile, all’Art. 1813, definisce il mutuo come “il contratto col quale una parte consegna all’altra una determinata quantità di denaro o di altre cose fungibili e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità”, continuando poi nell’Art. 1815 dove afferma che “salvo diversa volontà delle parti, il mutuatario deve corrispondere gli interessi al mutuante”.
Il mutuo è quindi il contratto con il quale la banca (mutuante) consegna ad un soggetto (mutuatario) una determinata quantità di denaro che lo stesso si impegna a restituire alle scadenze concordate ed a pagare su tali somme l’interesse pattuito.
A fronte dell’erogazione del mutuo la banca acquisisce a garanzia l’immobile oggetto dell’acquisto. Su tale bene verrà quindi iscritta ipoteca, che si estinguerà solo quando l’intero importo del capitale prestato, nonché degli interessi maturati, sarà stato rimborsato dal mutuatario.
L’ipoteca è quindi una garanzia reale, che ha cioè a fondamento l’oggetto della garanzia; l’ipoteca quindi non segue il debitore ma il bene sul quale viene iscritta. Questo tipo di garanzia si iscrive annotando detta costituzione nei registri immobiliari, in modo che sia opponibile a tutti. Se un altro soggetto iscrivesse ipoteca sul medesimo bene già oggetto di una precedente iscrizione, egli sarebbe destinato a soccombere, in caso di esecuzione forzata, vedendosi semmai postergato il suo credito rispetto a quello del primo iscrivente. Si parla, infatti, di grado d’ipoteca per indicare l’ordine di iscrizione, dato che su uno stesso bene è ammissibile la costituzione di più vincoli.
Il rimborso dei mutui avviene secondo un piano di ammortamento, consistente nella suddivisione della somma oggetto del mutuo, e degli interessi da questa prodotti, nei vari anni in cui il finanziamento dovrà essere rimborsato.
Esistono diverse tipologie di contratti di mutuo relativamente alle strutture di tasso differenti per entità e corresponsione. Vengono ad esempio previsti dei tassi di ingresso, ossia quelli che il mutuatario deve corrispondere nei primi anni del rapporto, diversi dai tassi a regime, cioè quelli che il debitore dovrà pagare dopo il periodo iniziale e fino alla del rapporto.
Nella valutazione della convenienza di un mutuo bisognerà tenere conto delle spese accessorie.
Le spese accessorie sono costituite da quelle per la perizia dell’immobile oggetto della garanzia, per l’istruttoria della pratica di mutuo, per l’assicurazione contro i danni all’immobile suddetto e sulla vita del mutuatario, nonché da quelle notarili per la stipula del contratto di mutuo e di ipoteca sul bene oggetto del finanziamento.
L’estinzione del mutuo avverrà normalmente con il pagamento dell’ultima rata, mentre l’ipoteca resterà in vita fino a quando saranno trascorsi 20 anni dalla sua costituzione. Dell’ipoteca si potrà comunque richiedere la cancellazione, la quale però comporta dei costi aggiuntivi.
E’ possibile, su base negoziale e previo accordo delle parti, effettuare la cosiddetta rinegoziazione del mutuo, ossia l’adeguamento delle condizioni economiche dello stesso alla diversa congiuntura del mercato. La rinegoziazione, in base agli accordi intercorsi tra le banche e le associazioni dei consumatori italiane, presuppone comunque che il mutuatario abbia pagato regolarmente tutte le rate maturate all’atto della richiesta di rinegoziazione.